Genossenschaftsverband für bezahlbaren Wohnraum

Beim Thema Wohnen schlagen die Wellen hoch. Der wahre Sündenfall liegt ein paar Jahre zurück: Damals verscherbelten Städte und Gemeinden bundesweit – auch in Sachsen – massenhaft kommunalen Wohnraum an private Investoren. Heute wird über exorbitante Mietsteigerungen geklagt. Unverständlich bleibt bis heute, wie die Parteien (zu denen seinerzeit z.B. in Dresden auch ein Teil der PDS gehörte) einer Privatisierung zustimmen konnte. Mieterverbände hatten damals sofort darauf hingewiesen, dass die „Sozialchartas“ das Papier nicht wert seien, auf das sie gedruckt wurden. Per Email befragte Ralf Richter das Vorstandsmitglied des Verbandes Sächsischer Wohnungsgenossenschaften e.V., Dr. Axel Viehweger.

Der Verband Sächsischer Wohnungsgenossenschaften hat jüngst mit einer Studie zum Thema Bezahlbarkeit des Wohnens in Sachsen für Aufmerksamkeit gesorgt. Was war das Ziel dieser Studie, wer hat sie durchgeführt und für wen ist sie eigentlich repräsentativ?

Wer kann sich welche Miete leisten? Die Frage wird häufig gestellt. Die Antwort ist wesentlich schwieriger. Sie hängt von vielen Faktoren wie dem Einkommen, der Zahl der im Haushalt lebenden Personen, der Wohnungsgröße oder den Neben- und Betriebskosten ab. Vor diesem Hintergrund hat sich der Verband Sächsischer Wohnungsgenossenschaften e. V. bereits 2016 mit der Frage beschäftigt, wie man die Bezahlbarkeit des Wohnens messen kann. Das Ergebnis war eine Betrachtung, die für zahlreiche Personengruppen die individuelle maximal finanzierbare Miete berechnet. Diese Untersuchung wurde jetzt aktualisiert und mit zwölf weiteren neuen Fallgruppen erweitert. Und ja, wir reden über alle Sachsen. Die Zahlen, die wir verwendet haben, sind ausschließlich offizielle Zahlen, die frei zugängig sind.

Wie kam es dazu, dass in so kurzer Zeit eine ähnliche Untersuchung durchgeführt wurde? Für eine Panel-Studie wäre ja ein größer Zeitraum von fünf, wenn nicht zehn Jahren eher angemessen.

Der Fokus der Neuauflage liegt auf Familien und Alleinstehenden mit Kindern, die bei der ersten Untersuchung 2016 zu kurz gekommen waren. Daher wurden neue Familienfallgruppen analysiert. Darunter wurden zum einen „klassische“ Familien mit zwei Elternteilen und einem oder mehreren Kindern sowie Alleinerziehende mit Kindern erfasst. Eine zentrale Frage war, ob sich die Leistungsfähigkeit der Familien hinsichtlich der Wohnkosten mit zunehmender Kinderzahl verschlechtert. Dazu wurde im Rahmen eines horizontalen Vergleichs die gleiche Einkommenssituation der Eltern mit verschiedenen Kinderzahlen verglichen. Beispielsweise wurden Haushalte mit einem niedrigen Vollzeiteinkommen und einem niedrigen Teilzeiteinkommen verglichen. Die Ergebnisse zeigen, dass die maximal finanzierbaren Mieten pro Kind um 0,30 bis 0,60 EUR/m2 zurückgehen. Man kann es auch einfach sagen: Kinder kosten mehr als man gemeinhin meint. Vielen Dank den Familienverbänden, die uns nach der ersten Studie darauf aufmerksam gemacht haben.

Im öffentlichen Diskurs spielt verstärkt seit 2015 – aber auch schon vorher, als Russlanddeutsche aufgenommen wurden – eine Rolle, dass Neuankömmlinge aus anderen Ländern teilweise kompakt in „Blocksiedlungen“ untergebracht werden. Inwieweit war Integration ein Thema bei den Studien und falls nicht, inwieweit thematisiert der Verband Integration als Teil des genossenschaftliches Wohnens?

Die von uns durchgeführte Studie zur Untersuchung der Bezahlbarkeit hat in keiner Weise das Thema Integration behandelt. Auf Empfänger von Transferleistungen (SGB II oder SGB XII) sowie staatlicher Unterstützung von ausländischen Personen wurde in den Fallgruppenberechnungen nicht näher eingegangen, da hierbei die Regelungen der Kosten der Unterkunft (KdU) greifen. Dabei werden die Kosten für angemessenen Wohnraum übernommen. Die Städte und Gemeinden legen hierzu individuelle Obergrenzen fest.
Unsere Erfahrungen mit den von Ihnen erwähnten „Russlanddeutschen“, aber auch den vietnamesischen Werksarbeitern oder den neu ankommenden Syriern etc. sind: keine Blocksiedlungen. Wir bringen dezentral unter und der Vorstand der Genossenschaft entscheidet darüber. Das regelt die Satzung. Diese dezentrale Unterbringung fördert das Ankommen, das Sich-heimisch-fühlen. Viele früher angekommene Ausländer fühlen sich deshalb auch heute noch wohl in unseren Genossenschaften. Von den neu angekommenen Ausländern ist kaum noch jemand da. Sie sind weitergewandert zu ihren Großfamilien in die alten Bundesländer.

Wenn man selbst Genossenschafter ist, irritiert es etwas, wenn man in einer Studie des VSWG zur Bezahlbarkeit des Wohnens durchweg etwas über Mieter liest, aber kein Wort über Genossenschafter. Prinzipiell ist doch die genossenschaftliche Eigentumsform eine ganz andere als die bei Mietwohnungen. Genossenschafter sind Miteigentümer, und während in Mietwohnungen viele „Investoren“ ein reines Gewinninteresse haben, sollten doch Genossenschaften ausschließlich den Interessen der Genossenschafter verpflichtet sein. Wie kommt es, dass dieser scharfe und entscheidende Unterschied in der Betrachtung der Bezahlbarkeit des Wohnens in Sachsen außen vor gelassen wurde?

Politik macht beim Thema „Wohnen“ meist keinen Unterschied zu den Rechtsformen. Ein Beispiel: Die Mieten müssen sinken. Wir brauchen eine Mietpreisbremse. Wohnungsunternehmen größer als 3.000 Wohnungen sollen vergesellschaftet werden. Deshalb sind wir auch generell an diese Fragen herangegangen. Wir sind sehr dafür, dass die Mieten im Neubau sinken müssen. Dafür muss man nur die Bauvorschriften ändern. Wo ist das Problem? Mit Enteignung dagegen entsteht kein neuer Wohnraum und die Mieten sinken auch nicht. Dafür bräuchte man nochmals eine Förderung, subjekt-objektbezogen. Diese kann man uns dann ja gleich geben, ohne den Umweg über eine kommunale Wohnungsverwaltung. Neubaumieten bei 8 Euro wären unser Ziel. Aber wenn sie sich nur 4,50 Euro leisten können, nützt ihnen das auch nichts. Also lassen Sie uns über ein höheres Kindergeld, höheres Wohngeld, höhere Renten usw. reden. Die Forderung allein: Die Mieten müssen sinken, genügt eben nicht. Ansonsten wohnen viele in teil- und unsanierten Wohnungen. Und die gegenseitige genossenschaftliche Hilfe gibt es nicht überall.
Wie bereits erwähnt bezieht sich unsere Untersuchung zur Bezahlbarkeit nicht nur auf die Mitglieder von Wohnungsgenossenschaften, sondern ganz allgemein auf die Bezahlbarkeit der monatlichen Miete in Sachsen. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Sachsen kein Mietenproblem hat, sondern ein Einkommensproblem. Letztlich ist jeder Wohnungsmarkt so gut wie die zugrundeliegende Wirtschaft. Eine langfristig angelegte Wirtschaftspolitik kann dazu beitragen, Regionen außerhalb der Ballungszentren zu stärken und dem Schwarmverhalten in die Ballungszentren entgegenzuwirken. Somit könnten Abrissförderungen auf der einen und Neubauförderung auf der anderen Seite zum Teil reduziert werden.
Die Ergebnisse haben auch gezeigt, dass neben einem Personenkreis, der bereits heute zum Teil erhebliche Schwierigkeiten auf dem Wohnungsmarkt besitzt, auch Personengruppen an der Schwelle stehen, die zukünftig von Versorgungsengpässen gekennzeichnet sein werden. Diesen Entwicklungen gilt es vorzubeugen. Die Wohnungswirtschaft steht dabei nach Rat und Tat zur Verfügung, kann die Herausforderungen der Gesellschaft jedoch nicht allein schultern.

Sie verweisen in der Studie auf die demographische und wirtschaftliche Entwicklung. Sachsen ist nach wie vor geprägt von Abwanderung, niedrigen Löhnen und Überalterung. Fasst man diese seit Anfang der 90er Jahre wirksamen Faktoren zusammen, so liegt auf der Hand, dass die meisten Sachsen auf preiswertes Wohnen angewiesen sind. Wie haben Sie als Verband die Politik im Freistaat seither unterstützt?

Ich bin nun mittlerweile seit über 18 Jahren Vorstand des VSWG und habe in diesem Zeitraum eine Fülle an Förderprogrammen oder zinsgünstigen Darlehen im Schulterschluss mit der jeweiligen Regierung auf den Weg gebracht, die die Forderungen unserer Wohnungsgenossenschaften aufgegriffen und mal mehr, mal weniger gut umgesetzt haben. Sicherlich hätte hier an der einen oder anderen Stellschraube noch mehr geschraubt werden müssen. Dennoch kann ich guten Gewissens behaupten, dass es immer eine Zusammenarbeit auf Augenhöhe war. Im Rahmen der „Allianz für attraktive Städte“ arbeiten wir beispielsweise seit 2017 intensiv mit der Politik zusammen, um die Steigerung sogenannter Ankerstädte, also jener Städte im ländlichen Raum, die für ihr jeweiliges Umland wichtige Aufgaben übernehmen, mit allen Beteiligten zu erreichen und konkrete Handlungsabsätze abzuleiten.

Stichwort altersgerechter Wohnungsumbau. Haben die Genossenschaften in Sachsen den Bedarf für die nächsten Jahrzehnte erhoben? Welche positiven Beispiele gibt es?

In Sachsen ist bereits heute jeder vierte Einwohner 65 Jahre alt und älter, 2020 wird es jeder dritte sein. Dadurch ergeben sich neue Herausforderungen an die Wohnqualität, an Dienstleistungen und Unterstützungsformen speziell für ältere Menschen. Die Wohnungsbranche übernimmt hier die Funktion eines „Sozialbarometers“, da sie als eine der ersten Branchen die Folgen des demografischen Wandels bewältigen muss. Langfristige Trends zeigen, dass nicht nur der Anteil der Pflegebedürftigen gemessen an der Gesamtbevölkerung steigt, sondern auch die Anzahl aller Menschen, die jemals in ihrem Leben gepflegt werden mussten. Die Menschen werden im Durchschnitt ein höheres Lebensalter erreichen und im Alter länger Hilfe und Pflege benötigen.
Wohnungsnot ist heute kein Grund mehr, einer Genossenschaft als Mitglied beizutreten. Auch die Bedeutung des lebenslangen Wohnrechts nimmt angesichts einer hohen Mobilität der Mitglieder ab. Die Geschäftspolitik der Wohnungsgenossenschaften richtet sich deshalb auf die Werbung jüngerer Mitglieder und die Versorgung ihrer älteren Mitglieder mit geeignetem Wohnraum sowie zusätzlichen Dienstleistungen. Es wird immer mehr ältere Mitglieder geben und es wird immer mehr ältere allein lebende Mitglieder geben – häufig ohne in der Nähe wohnende Verwandte. Die Genossenschaft wird zur Ersatzfamilie. Die Mitglieder wollen in ihrer Wohnung alt werden, wollen dort leben, so lange es irgendwie geht. Die Service- und Mitgliederorientierung in Wohnungsgenossenschaften heißt also heute: ein passender Wohnraum für Jung und Alt, generationenübergreifendes Wohnen, bei Bedarf ambulante Pflege, die Beteiligung und Mitwirkung der Mitglieder, Ersatzfamilie sein durch Vertrauen und Sicherheit sowie eine unentgeltliche Nachbarschaftshilfe oder die Unterstützung durch die Kümmerer als Beispiel. Eine Vielzahl an positiven Beispielen unserer Mitglieder finden Sie auf der Kompetenzplattform www.zuhause-in-sachsen.de.

Sie setzen derzeit den finanziellen Bedarf für barrierearme Modernisierung auf zwischen 25.000 und 50.000 Euro pro Wohnung an und kommen dann auf eine Mieterhöhung von ca. drei Euro pro Quadratmeter. Genossenschaftlich gedacht würden Genossenschafter gemeinsam in Eigenleistung die Arbeitsstunden aufbringen (oder wenigstens einen Teil davon) und auch die Baustoffe organisieren. Ließe sich damit nicht der Aufwand – und die spätere Mehrbelastung – drastisch senken?

Die von Ihnen angesprochene Eigenleistung der Mitglieder hat früher, auch lange vor DDR-Zeiten, gut funktioniert. Heute können und dürfen Mehrfamilienhäuser nur von Profis gebaut oder saniert werden. Setzt man den Wert für eine komplexe Modernisierung eher im unteren Bereich bei 25.000 Euro an und überträgt die Kosten auf eine 60-Quadratmeter-Wohnung, ergibt sich eine Mieterhöhung nach § 559 BGB i. H. v. etwa 2,78 EUR/m2. Ausgehend vom durchschnittlichen Mietniveau i. H. v. 4,82 EUR/m2 kalt ergäbe sich eine Miete von 8,62 EUR, die deutlich oberhalb der Grenze von 6,50 Euro liegt, die wir als absolute Obergrenze der Nettokaltmiete für den Großteil der Bevölkerung sehen. Folglich bedarf es vor allem staatlicher Fördermöglichkeiten oder Einkommenserhöhungen, um die Differenz von 1,50 EUR bis 2,00 EUR/m2 abzufedern.

Anstelle des Umbaus bestehender Wohnungen entwickelt sich insbesondere in Großstädten ein Interesse an Senioren-WGs. So manch einem mag ein kleines Zimmer reichen mit Gemeinschaftsküche und weiteren gemeinsamen Einrichtungen und medizinischer ambulanter Versorgung in Reichweite. Inwieweit richten sich die Genossenschaften in Sachsen auf diesen Bedarf ein?

Mit zunehmendem Alter ändern sich die Bedürfnisse. Das wirkt sich auch auf die Anforderungen an die Ausstattung der Wohnung aus. Insbesondere das Bedürfnis nach persönlicher Sicherheit, nach Sicherheit bei körperlichen Gebrechen, nach bedarfsgerechter medizinischer Betreuung sowie nach einem Erhalt sozialer Kontakte stehen zunehmend im Vordergrund. Der VSWG beschäftigt sich seit 2009 intensiv mit diesem Thema im Rahmen des Konzeptes „Alter leben“. Kernstück ist der Lösungsansatz der „Mitalternden Wohnung“ – ein Konzept, das durch seine modulare Gestaltung eine hohe Anpassungsfähigkeit an die sich verändernden Lebens- und Leistungsanforderungen ermöglicht. Es geht von einem altersübergreifenden und kombinierten Ansatz, bestehend aus wirtschaftlich vertretbaren bautechnischen Maßnahmen in der Wohnung zur Reduktion von Barrieren im Wohnungsbestand, von der Einbindung technischer Unterstützungssysteme zur Assistenz im Wohnalltag sowie von angekoppelten Dienstleistungen für die Mieter aus. Diese Lösungen helfen altersspezifische körperliche, funktionale Einschränkungen und kognitive Beeinträchtigungen ebenso wie altersspezifische Erkrankungen und körperlich-organische Erkrankungen auszugleichen. Die Assistenzsysteme sollen den Nutzer in seinen alltäglichen Handlungen bestmöglich unterstützen und ihm Kontroll- und Steuerleistungen abnehmen. So kann ein möglichst langer Verbleib in der eigenen Häuslichkeit auch bei Pflegebedürftigkeit gesichert werden. Einen Fokus auf spezielle Senioren-WGs gibt es dabei nicht. Denn in der Wohnungsgenossenschaft trifft man sich sowieso in der Gemeinschaft, beispielweise beim Nachbarschaftstreff oder anderen Aktivitäten im Quartier. Anders sieht es aus, wenn die Senioren schon stärker pflegebedürftig sind. Dann arbeiten wir, z. B. bei Demenz-WGs, mit den Profis der Pflege zusammen.

Allenthalben wird geklagt, wie stark die Energiepreise steigen. Wer aber Luftbilder von sächsischen Groß- und Kleinstädten sieht, ist überrascht, wie wenig bislang die Solarenergieversorgung eine Rolle spielt. Wenigstens im Sommer sollten doch auch Plattenbauten wie Eigenheime das Warmwasser kostengünstig autark herstellen. Oft aber werden nicht einmal Beleuchtungen wie die von Hausnummernschildern auf Solarbasis vorgenommen. Täuscht der Eindruck, dass Sachsens Gebäudeeigentümer mit der Energieselbstversorgung auf Basis alternativer Energien hinterher hinken?

Wir würden liebend gern mehr machen. Uns stehen aber Steuergesetze, Energiegesetze, insbesondere zu Mieterstrom, entgegen. Leider sieht der Bund bei seiner Gesetzgebung nur das kleine Einfamilienhaus und nicht unsere Mehrfamilienhäuser. Aber wir stellen uns auch dieser Thematik, um den Bund über Bundesprojekte unsere Erfahrungen mitzuteilen. Sie kennen unser Projekt WINNER („Wohnungswirtschaftlich Integrierte Netzneutrale Elektromobilität in Quartier und Region“) noch nicht. Hinter diesem Akronym verbirgt sich ein kombinierter Ansatz: Auf einem Gebäude der Chemnitzer Siedlungsgemeinschaft eG wird mit Hilfe einer Photovoltaikanlage Strom gewonnen. Der auf diese Weise erzeugte „grüne“ Strom wird zum einen an die Mieter abgegeben und zum anderen genutzt, um Elektrofahrzeuge anzutreiben. Die mittels Solarstrom betriebenen Elektroautos sollen dann in erster Linie von wohnungswirtschaftlichen Dienstleistern genutzt werden – Firmen, die im Rahmen ihrer Geschäftstätigkeit täglich im Quartier unterwegs sind. Dazu gehören beispielsweise Pflegedienste oder Handwerker. Von der Elektromobilität sollen aber langfristig nicht nur die Dienstleister, sondern auch die Mitglieder profitieren: Zum einen indirekt, denn Elektroautos sind wesentlich leiser und stoßen weniger Schadstoffe aus. Zum anderen wird erstmalig das Laden der Fahrzeuge im Quartier möglich. Elektromobilität ist damit auch für den Mieter eine Option. Das Projekt beinhaltet auch eine Carsharing-Lösung: Die Mitglieder der Chemnitzer Siedlungsgemeinschaft eG haben die Möglichkeit, die Elektroautos selbst auszuleihen und für ihren privaten Gebrauch zu nutzen. Auf diese Weise können einige womöglich auf die Anschaffung eines eigenen Autos vollständig verzichten – und entlasten somit nicht nur die Umwelt, sondern auch das allgemeine Verkehrsaufkommen und die häufig kritische Parkplatzsituation in sächsischen Ballungszentren.
Aber auch die Mieterstrommodelle, die im Projekt entstanden sind, werden die Umwelt deutlich entlasten. Durch die Nutzung von auf dem eigenen Hausdach produziertem umweltfreundlichen Strom können die Mitglieder einen großen Beitrag für die Energiewende liefern und dabei helfen, die ehrgeizigen Klimaschutzziele der Bundesregierung zu erreichen. Ein weiterer Vorteil ist der Preis: Mieterstrom ist günstiger als der herkömmliche Strom aus dem öffentlichen Netz. Von den dadurch niedrigeren Betriebskosten profitiert nicht nur das Mitglied, sondern auch die Wohnungsgenossenschaft, die derartige Mieterstromlösungen anbieten kann – schließlich wird der Strompreis deutlich attraktiver und sichert in Zeiten hoher Leerstände wichtige Wettbewerbsvorteile. Bisher standen Mieterstromprojekten allerdings noch häufig hohe rechtliche und steuerliche Hürden im Weg. Eine der Herausforderungen des Projektes ist es, diese rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen mit einem wirtschaftlichen Betrieb zu vereinen und Wertschöpfungsketten für die sächsischen Wohnungsgenossenschaften zu generieren. Mehr Infos zum Projekt WINNER finden Sie unter www.winner-projekt.de. Das Projekt ist Teil des Technologieprogramms „IKT für Elektromobilität III: Einbindung von gewerblichen Elektrofahrzeugen in Logistik-, Energie- und Mobilitätsinfrastrukturen“ und wird vom Bundesministerium für Wirtschaft und Energie (BMWi) über einen Zeitraum von drei Jahren mit einem Projektvolumen von 3,8 Millionen Euro und einer Fördersumme von 2,5 Millionen Euro gefördert. Spätestens zum Ende des Projektes im Jahr 2019 sollen die entstandenen Geschäftsmodelle auch auf andere Regionen und Quartiere in Sachsen und ganz Deutschland übertragen werden.

Sie haben das Fazit gezogen, dass Sachsen kein Mietenproblem, sondern ein Einkommensproblem hat. Tatsächlich ist es so, dass sich das Land in der Fläche leert und die Leute dort ihre Häuser kaum verkaufen können, während es in Dresden und Leipzig kaum bezahlbaren Wohnraum gibt. Wie kann die Politik das Leben außerhalb der Ballungsräume und Großstädte fördern?

Es gibt bei den sächsischen Wohnungsgenossenschaften auch in den Großstädten wie Leipzig, Dresden oder Chemnitz nach wie vor noch leerstehende Wohnungen, die sofort bezugsfertig und darüber hinaus auch noch bezahlbar sind. Allerdings wird hier von der jeweiligen Stadt nichts für besagte Stadtteile getan. Es kann nun mal nicht jeder beispielsweise hier in Dresden auf dem Weißen Hirsch wohnen. Ich kann das auch nicht. Und es ist ganz klar eine Sache der Kommune bzw. der Politik, alle Stadtteile im Quartiersmanagement aufzuwerten. Zur Stärkung des ländlichen Raums bedarf es vor allem einer Stärkung der Ankerstädte, die für ihre jeweilige Region wichtige Aufgaben und Funktionen erfüllen. Hierbei gilt es, die Attraktivität und Wahrnehmung der Städte in der Region überregional zu erhalten und auszubauen. Ein Kernelement der Stärkung der Ankerstädte ist die Stärkung des Öffentlichen Personennahverkehrs. Dabei muss die Anbindung der umliegenden Gemeinden im Verflechtungsraum an die Ankerstadt genauso sichergestellt werden wie die Anbindung an die Ballungszentren im Freistaat.