Wohnungsmarkt differenziert betrachten – sozialen Wohnungsbau fördern!

von Enrico Stange

Mittlerweile dürfte akzeptiert sein, dass trotz oft hoher Leerstände an Wohnraum in Sachsen verstärkter Neubau und Sanierung von Wohnungen erforderlich sind. Die Leerstände sind ungleich verteilt. Neben weiter schrumpfenden Städten und Gemeinden wächst die Einwohnerzahl vor allem der Großstädte deutlich an. Im Ergebnis ist in Dresden der marktgängige Leerstand auf unter 3 % gesunken und unter Berücksichtigung der notwendigen Fluktuationsreserve de facto nicht mehr vorhanden. Das Wesen von Immobilien ist nun einmal, dass sie immobil sind. Ein leerstehendes Haus kann also nicht einfach an einen Ort mit Bedarf verschoben werden. Deshalb auch sind selbst in einer Situation starker Zuwanderung Rückbau und Neubau von Wohnungen nach wie vor zwei Seiten ein und derselben Medaille, zumal es eine Konzentration von Zuwanderern im Sinne guter Integration eher zu verhindern gilt. Unbenommen sollen für mögliche Erstaufnahmeeinrichtungen sanierungsfähige Leerstandswohnungen hergerichtet werden, vonnöten ist eine differenzierte und sensible Prüfung vorhandenen Wohnraums. Darauf sollte auch die staatliche Förderung für Neubau und Abriss flexibler reagieren.

Der durch Binnenwanderung und natürliches Bevölkerungswachstum verursachte Wohnungsnotstand in den Ballungszentren verstärkt sich durch die Fluchtbewegungen aus den Krisen- und Kriegsgebieten. Das Pestel-Institut errechnete jüngst einen bisher durch Neubau nicht gedeckten Bedarf an Wohnungen von bundesweit 770.000. Entsprechend der Bevölkerungszahl Sachsens, die anders als prognostiziert seit Jahren nahezu konstant bleibt, bedeutet das, dass ca. 38.000 zusätzliche Wohnungen benötigt werden, inklusive des Wohnraums für asylsuchende Menschen. Spätestens die Zweitunterbringung von Flüchtlingen und Asylsuchenden in Deutschland muss für eine erfolgreiche Integration dezentral in Wohnungen erfolgen. Sowohl Neubau in allen Marktsegmenten, also insbesondere auch im sozialen Wohnungsbau, als auch eine Sanierung leerstehender Wohnungen zu marktgängigen Angeboten sind hier erforderlich.

Wie kann diese Neubau- und Sanierungsleistung staatlich unterstützt werden? Dabei stehen wir vor dem grundsätzlichen Problem der Differenz aus der für die Refinanzierung aufgrund der hohen Baukosten notwendigen Nettokaltmiete von 8 bis 10 Euro pro m² und der durch die geringeren Einkommen in Sachsen verursachten leistbaren Miethöhe pro Haushalt von bis zu 6,50 Euro pro m². Diese Problemlage wird aufgrund der stärker steigenden Mietnebenkosten verschärft. Vor allem die Energiekosten sind in den vergangenen 12 Jahren um 117 % gestiegen. Der geringe Einkommensanstieg und die zu niedrigen Transferleistungen wie z. B. das Wohngeld tun ihr Übriges.

Die beschriebene Differenz kann kurzfristig nur durch staatliche Förderung des Wohnungsbaus geschlossen werden. Hierzu können unterschiedliche Formen sinnvoll eingesetzt werden. Neben die Subjektförderung wie z. B. Wohngeld muss als Instrument die Objektförderung treten. Dabei müssen wegen der niedrigen Marktzinsen vermehrt echte Zuschüsse eingesetzt werden, an die eine Belegungsbindung für Asylsuchende und eine Mietpreisbindung für bedürftige Haushalte gebunden werden sollte.

Seit Jahren fördert der Freistaat Sachsen keinen sozialen Wohnungsbau, weder durch eigene Mittel noch durch die Verwendung von Bundesmitteln der Wohnraumförderung zu diesem Zweck. Zur Vermeidung von Segregationsprozessen und zur Förderung der sozialen Durchmischung der Wohngebiete wäre diese Förderung jedoch dringend notwendig und dabei nicht, wie beispielsweise bei der Förderung der energetischer Sanierung durch zinsvergünstigte Darlehen, sondern nur durch echte Zuschüsse mit Mietpreisbindung.

Die vom Bund im Rahmen des „Asylkompromisses“ kürzlich beschlossenen zusätzlichen 55 Millionen Euro für Sachsens sozialen Wohnungsbau müssen auch wirklich hierfür eingesetzt und um Landesmittel ergänzt werden. Damit lässt sich der zusätzliche Bedarf tatsächlich finanzieren.